南宁公积金个人住房贷款管理办法（修订） 政策解读

南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）

政策解读

　　一、政策制定背景

　　《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》（南金管规〔2021〕3号）自2022年3月1日实施以来，在规范我市住房公积金个人住房贷款业务管理方面发挥了重要作用；但在《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》施行过程中，社会经济形势和房地产行业情况出现了新变化，住房公积金贷款管理出现了系列新问题。为落实《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》（桂政办发〔2024〕61号）等相关文件精神，更好地解决新问题，有效防范住房公积金贷款风险，使住房公积金贷款政策更能适应当前住房公积金贷款业务管理的实际需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经过征求原南宁住房公积金管理委员会成员单位的意见和向社会公开征求意见后，重新修订了《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《贷款管理办法》）。

　　二、《贷款管理办法》修订的主要内容

　　本次修订，结合我市住房公积金贷款业务管理及发展的实际需求，对我市住房公积金贷款政策进行优化和调整。在保持原有体例结构的基础上，对相关内容进行修改和完善。修订后的《贷款管理办法》共十章六十七条。主要修订内容包括以下十一个方面：

　　（一）精简住房公积金贷款对象的定义。根据自治区及住建厅促进房地产市场平稳健康发展相关文件精神，我市全面推进住房公积金异地个人住房贷款业务，另行制定住房公积金异地贷款相关政策，故删除关于北部湾经济区城市缴存职工作为南宁公积金中心贷款对象的情形。对于自愿缴存人员住房公积金贷款、商业住房贷款转住房公积金贷款等其他贷款业务，相关贷款政策由南宁公积金管委会根据国家有关规定另行研究制定（第八条、第六十四条）。

　　（二）完善公积金贷款申请条件。结合南宁住房公积金缴存管理规定，体现公积金贷款“存贷挂钩”原则，完善公积金贷款申请条件，要求借款申请人按规定开设住房公积金个人账户并正常缴存住房公积金（第九条第四项）。

　　（三）增加共同申请人的范围。为进一步防范贷款风险，确保借款申请人权利义务一致，借款申请人的配偶、所购建住房的其他产权共有人应当作共同申请人共同申请贷款。明确除未成年人外，其他产权共有人不作为借款申请人共同申请贷款或者不符合共同申请人条件的，在计算贷款额度时扣减其产权份额对应的贷款额度（第十条）。

　　（四）为落实自治区及住建厅促进房地产市场平稳健康发展相关工作措施，修改住房公积金贷款房屋套数认定标准。按照认拟购建住房所在县（市、区）的住房套数及认全国范围内的住房公积金贷款次数的原则制定公积金贷款住房套数认定标准（第十二条、第十三条）。

　　（五）为落实国家、自治区、南宁市文件精神，修改住房公积金贷款额度限额标准（第十七条）。

　　1.根据南宁公积金管委会2022年4月印发的《关于调整住房公积金最高贷款额度的通知》（南金管规〔2022〕1号）规定，“首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为70万元”，调整住房公积金贷款最高额度。

　　2.根据《南宁市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（南住建〔2024〕563号）文件内容，明确缴存职工家庭购买新建商品房住房公积金贷款最高额度的情形。

　　3.根据南宁公积金管委会2022年10月印发的《关于实施多子女家庭使用住房公积金支持政策的通知》（南金管规〔2022〕4号），增设对生育多子女家庭首套住房公积金贷款的支持政策。

　　4.根据《南宁住房公积金管理委员会关于高层次人才使用住房公积金贷款有关政策的通知》（南金管规〔2020〕2号）文件相关内容，高层次人才使用住房公积金贷款的，贷款额度可上浮至最高贷款额度的1.5倍到4倍之间，因此明确该政策不再与其他支持性政策额度进行叠加。

　　5.明确住房公积金贷款最高额度的调整由南宁公积金管委会制定的相关文件执行。

　　6.根据《广西住房公积金业务管理规范》第5.2.2“单笔个人住房公积金贷款额度应同时符合以下具体条件：1 不高于所付价款或评估现值的规定比例......”规定，结合当前房地产市场状况和业务需要，明确南宁公积金中心将按照申请公积金贷款的房屋类型并视房屋实际情况，采用房屋价款或评估现值来核定贷款可贷额度。

　　7.为加强对借款申请人的贷前调查，有效防范贷款风险，明确南宁公积金中心将通过对借款申请人的家庭状况、收入负债状况、征信状况等综合评估确定借款申请人的还款能力，修改原条文中以还贷能力系数确定贷款限额的标准。

　　（六）根据业务实际及防范风险的需求，增加不予贷款的情形和降低贷款额度的情形（第十六条、第十八条）。

　　1.为保证住房公积金资金安全，在借款申请人已冻结的住房公积金个人账户被解除冻结之前不予申请公积金贷款，将住房公积金个人账户被有权机关冻结情形从降低贷款额度情形调整为不予贷款情形。

　　2.对于通过虚假劳动关系缴存住房公积金以获取公积金贷款资格的行为，以及通过伪造购房合同、发票、虚构购房资金来源、虚构购房目的等虚构住房消费的行为，将不予贷款。

　　3.为加强对借款申请人的贷前调查，明确借款申请人存在大额透支及分期消费行为或逾期还款记录等可能影响借款申请人还款能力的情形，将视情况降低贷款额度。

　　（七）根据贷后风险防控要求，完善贷款担保管理规定（第四章内容）。进一步明确借款申请人申请住房公积金贷款时应当提供贷款担保的责任，和借款申请人应当提供贷款保证人的情形；增加抵押担保方式中关于抵押物设定和管理的要求；增加专业担保机构可作为保证人类型。

　　（八）根据国务院、住建部相关文件精神，支持缴存职工购买保障性住房申请住房公积金贷款。明确通过住房公积金贷款购买保障性住房的，应由房地产开发企业或建（售）房单位作为保证人承担连带保证责任直至借款人结清贷款（第二十四条、第五十三条）。

　　（九）结合我市房地产市场当前状况和住房公积金贷款管理工作实际，修改贷款项目贷前调查规定（第五章内容）。明确对申请公积金贷款的住（建）房项目及其房地产开发企业或建（售）房单位的资格条件及审查要求。

　　（十）完善贷款逾期管理及处置措施，以有效控制逾期贷款风险。

　　1.畅通逾期贷款处置渠道，明确南宁公积金中心可委托第三方机构作为逾期贷款催收和处置主体，及逾期贷款处置费用的列支；对逾期未收回的公积金贷款，增加债权转让、核销等逾期贷款处置措施（第四十八条）。

　　2.明确借款人存在未结清的公积金贷款的情况下，在办理离退休、完全或者部分丧失劳动能力并与单位终止劳动关系、与单位终止劳动关系达南宁公积金中心规定时限且未在其他住房公积金中心继续缴存、出境定居、死亡或被宣告死亡等销户提取时，应使用住房公积金个人账户余额优先冲抵偿还贷款本息（第四十九条）。

　　（十一）调整或增加部分条文内容，以适应业务管理要求。增加当南宁公积金中心资金运用率较高时，化解住房公积金资金流动性风险的风险防控措施（第十五条）；增加贷款期限应小于抵押物剩余使用年限规定（第十九条）；删除第二套住房公积金贷款利率为同期首套住房公积金贷款利率1.1倍的规定（第二十条）；完善贷款程序中关于贷款申请、受理、审查、审批、签约的工作要求（第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条）；根据业务实际需要，增加经南宁公积金中心审批同意，借款人在贷款期间可以办理贷后变更业务的情形（第四十五条）；结合第九条和第十六条规定，增加对提供虚假材料或虚假信息缴存住房公积金以获取公积金贷款资格、及虚构住房消费行为骗取公积金贷款的情形追究借款人的责任（第五十七条第一项和第二项）。

　　三、相关问题解答

　　（一）申请住房公积金贷款时应具备什么条件？

　　答：借款申请人应具备以下条件：1.具有完全民事行为能力；2.年满18周岁且未到法定退休年龄；3.具有有效身份证件；4.按规定开设住房公积金个人账户，申请时已连续正常缴存住房公积金达到规定期限，同时在全国范围内无尚未结清的公积金贷款； 5.持有有效的购建住房的合同或协议，已支付购房首付款，并且首付金额占房屋价款或评估现值的比例不低于规定比例；6.有稳定的职业和经济收入，具备相应的贷款偿还能力；7.个人信用良好；8.能够提供南宁公积金中心认可的担保方式；9.南宁公积金中心规定的其他条件。

　　（二）如何理解借款申请人的配偶、所购建住房的其他产权共有人应作为共同申请人共同申请贷款，并承担偿还公积金贷款的连带责任？

　　答：借款申请人及其配偶婚内购建住房并申请住房公积金贷款，借款申请人配偶应当作为共同申请人，共同承担贷款债务；如该套住房有其他产权共有人，也应当作为该笔公积金贷款的共同申请人共同承担贷款债务。贷款发放后，借款人及其配偶、其他产权共有人均是住房公积金贷款借款人。即使借款人及其配偶解除婚姻关系，分割该套住房，都不能免除二人偿还住房公积金贷款的义务。贷款发生逾期，南宁公积金中心有权根据借款合同向所有借款人追偿逾期贷款。

　　（三）如何理解其他产权共有人不作为借款申请人共同申请贷款或者不符合共同申请人条件的，在计算贷款额度时扣减其产权份额对应的贷款额度？

　　答：对于非借款申请人配偶的其他产权共有人，如不作为借款申请人共同申请贷款或者不符合共同申请人条件，在计算可贷额度时不能按照扣除首付款后的剩余价款核定贷款额度，应扣减其他产权共有人所占产权份额对应的贷款额度。例如，小王和小李系朋友关系，共同购买一套价值100万的住房，小王作为购买该套住房申请住房公积金贷款的借款申请人，如小李不愿意作为共同申请人承担相应贷款还款义务或不符合共同申请人条件，那么小王申请住房公积金贷款的额度须扣减小李所占房产50%的份额，如购房首付金额为20万元，拟申请贷款金额为80万元，那么在计算可贷额度时将扣减40万元贷款额度。

　　（四）如何理解《贷款管理办法》中贷款额度的计算方式？

　　答：每笔公积金贷款额度应同时符合以下限额标准：

　　1.不得高于广西南宁公积金管委会规定的最高贷款额度：首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为70万元；缴存职工家庭在南宁市行政区域范围内购买新建商品房申请公积金贷款的，首套住房公积金贷款最高额度为90万元 ，第二套住房公积金贷款最高额度为80万元；生育多子女的家庭购买首套住房申请公积金贷款的，可在广西南宁公积金管委会规定的最高贷款额度基础上提高相应额度；高层次人才使用公积金贷款的，贷款最高额度不与本条第（一）项第2目、第3目叠加执行。

　　例如，小王为经南宁市认定的E类高层次人才，在南宁市购买首套新建商品房申请公积金贷款，贷款最高额度为120万元（80万元×1.5倍），不与缴存职工家庭购买新建商品房申请公积金贷款的最高额度上浮叠加使用。

　　2.不得高于按借款申请人申请时其住房公积金账户缴存余额乘以缴存余额倍数、缴存时间系数、风险防控系数所确定的贷款额度，即：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。即借款申请人个人账户余额越多，缴存时间越长，可申请的贷款额度也随之越高。

　　3.不得高于房屋价款或评估现值扣除首付款金额后剩余的价款。南宁公积金中心根据申请住房公积金贷款的房屋类型和房屋实际情况，确定按房屋价款或评估现值认定的情形、核查方式和认定标准。

　　例如，小王购买一套新建商品房，商品房买卖合同备案证明登记的房屋价款为100万元，首付款为40万元，贷款金额不得超过60万元。小李购买一套再交易住房，成交价格为100万元，首付款为40万元，但经南宁公积金中心评估后认定该套房屋现值为80万，贷款金额则不得超过40万元。

　　4.不得高于根据借款申请人家庭情况、收入负债状况、信用状况等综合因素评估确定的贷款金额。即对借款申请人可贷额度的核算，须考量借款申请人的家庭情况、收入状况、负债状况、信用状况等，综合评估借款申请人的还款能力。

　　5.其他影响贷款额度的因素。

　　上述第1项限额标准由南宁公积金管委会结合本市职工的平均收入水平、住房价格、住房面积以及住房公积金业务发展、资金使用的具体情况确定，如需再次调整应制定规范性文件向社会公布。上述第2项至第5项限额标准由南宁公积金中心根据住房公积金资金流动性、贷款风险等制定后公布执行，并报南宁公积金管委会备案。

　　每笔住房公积金贷款的可贷额度综合上述五项限额标准后取最低值确定。

　　（五）住房公积金支持缴存职工购买保障性住房有哪些具体要求？

　　答：1.《贷款管理办法》所称保障性住房为配售型保障性住房，应符合《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）文件要求和住建部门认定标准。

　　2.考虑到配售型保障性住房性质的特殊性，购买保障性住房申请住房公积金贷款的借款申请人应提供有效担保。房地产开发企业或建（售）房单位应作为保证人承担连带保证责任直至借款人结清贷款；在借款人逾期不能偿还贷款本息的，保证人应承担连带保证责任，按配售型保障性住房封闭管理和回购相关规定对抵押的保障性住房予以回购并清偿公积金贷款本息。

　　（六）贷款还款期间，借款人可以对哪些原借款合同约定事项申请变更？

　　答：在贷款期间内，经南宁公积金中心审批同意，借款人可以对原借款合同及其附属合同约定的部分内容进行变更和补充，主要包括还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、抵押人变更、担保变更、其他变更等。具体业务办理规定由南宁公积金中心制定实施。

　　（七）提供虚假材料或虚假信息缴存住房公积金以获取公积金贷款资格，以及虚构住房消费行为骗取公积金贷款的后果是什么？

　　答：借款申请人存在以虚假材料信息缴存住房公积金获取公积金贷款资格、伪造购建住房合同、发票、虚构购房资金来源、虚构购房目的等方式骗取住房公积金贷款的，南宁公积金中心有权拒绝借款申请人的公积金贷款申请。如贷款已经发放的，南宁公积金中心将采取限期纠正违规行为、解除借款合同、提前收回全部公积金贷款、将借款人不良信用记录推送至中国人民银行金融信用信息基础数据库及有关信用管理部门和相应信用信息平台、取消借款人5年内申请公积金贷款资格等方式追究责任；构成犯罪的，移送纪检监察、司法机关依法追究刑事责任。

　　相关政策文件：

　　南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）