南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则（修订）政策解读

　　一、政策制定背景

　　为落实《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》（桂政办发〔2024〕61号）等文件精神，有效防范住房公积金贷款风险，促进我市房地产市场平稳健康发展，广西南宁住房公积金管理委员会于2024年12月31日印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》（南金管规〔2024〕3号，以下简称《贷款管理办法》）。南宁公积金中心为落实《贷款管理办法》相关政策规定，进一步修改了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，对住房公积金个人住房贷款对象和条件、贷款额度的确定、贷款住房套数认定、贷款项目贷前调查、贷款办理时限、材料和程序、及贷后管理等相关政策规定和管理措施进行细化完善，经过征求相关单位和社会公众意见后，印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则（修订）》（以下简称《贷款实施细则》）。

　　二、修订的主要内容

　　本次修订，主要根据《贷款管理办法》的主要修订内容，在保持原有体例结构的基础上，对《贷款实施细则》中的相应内容进行调整和完善。修订后的《贷款实施细则》共十章一百零二条。主要修订内容包括以下方面。

　　（一）明确住房公积金贷款对象和住房公积金贷款支持的自住住房类型。根据《贷款管理办法》第八条、第六十四条，及《南宁住房公积金异地个人住房贷款管理办法》相关规定，删除关于北部湾经济区城市缴存职工作为南宁住房公积金贷款对象情形；删除商业住房贷款转公积金贷款的业务类型和相关条文内容，明确住房公积金支持缴存职工购买配售型保障性住房的个人住房公积金贷款（第四条、第五条）。

　　（二）完善住房公积金贷款申请条件。根据《贷款管理办法》第九条规定，完善对借款申请人的住房公积金缴存情况、首付款占比、职业状况等条件要求；并根据《全国人民代表大会常务委员会关于实施渐进式延迟法定退休年龄的决定》，以及《国务院关于渐进式延迟法定退休年龄的办法》第一条、第三条规定，修改对贷款申请人申请年龄的条件要求（第六条）。

　　（三）明确共同申请人的对象和条件。为防范贷款风险，确保借款申请人权利义务一致，根据《贷款管理办法》第十条规定，“借款申请人的配偶、所购建住房的其他产权共有人应作为共同申请人共同申请贷款”，进一步明确共同申请人应具备的条件，以及参与计算可贷额度的共同申请人须具备的其他条件（第七条）。

　　（四）完善住房套数认定标准。为落实《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》等文件精神，根据《贷款管理办法》第十二条、第十三条规定，明确按照借款申请人拟购建住房所在县（市、区）的住房套数认定住房套数；且不支持购建第三套及以上住房使用住房公积金贷款，删除借款申请人购买危旧房改造住房还建项目申请公积金贷款时不受住房套数计限制的规定；明确借款申请人与共同申请人在贷款时权利与义务应相匹配，对其住房套数及贷款次数应予合并计算（第九条至第十二条）。

　　（五）根据业务实际及贷款风险防控要求，完善不予贷款的情形和降低贷款额度的情形。根据《贷款管理办法》第十六条关于不予受理借款申请人贷款申请情形的规定，将住房公积金个人账户被有权机关冻结、虚构劳动关系、虚构住房消费行为等情形设置为不予贷款情形；并删除部分不予贷款的情形（第十五条）。同时，根据《贷款管理办法》第十八条关于降低借款申请人贷款额度情形的规定，进一步明确借款申请人因存在担保行为、逾期记录、大额透支及分期消费行为等可能影响借款申请人还款能力情形而降低贷款额度的具体标准（第二十八条）。

　　（六）落实差别化贷款政策，调整贷款额度计算公式中各因素设置标准。

　　1.根据自治区住建厅《关于进一步加大住房公积金对缴存人住房需求支持力度的通知》（桂建金管〔2024〕3号）相关规定，明确支持缴存职工购建首套房“可提可贷”住房公积金；明确借款申请人存在单位缴存和灵活就业人员缴存身份转换的可合并缴存余额计算贷款额度（第二十条）。

　　2.按照首套优先于二套的住房公积金资金使用原则，加大对刚性住房需求的支持力度，结合我市住房公积金缴存结构和资金运行情况，按首套房和第二套房差别化设置住房公积金贷款缴存余额倍数，增设第二套住房公积金贷款缴存余额倍数为20倍（第二十一条）。

　　3.根据《贷款管理办法》第四条规定，住房公积金贷款遵循“先存后贷、存贷挂钩、风险可控、高效便民”原则，为鼓励长存长缴、长存多贷，调整缴存时间在6-11个月及12-23个月的缴存时间系数指标，明确借款申请人存在单位缴存和灵活就业人员缴存身份转换的不可合并缴存时长计算贷款额度（第二十二条）。

　　（七）完善住房价值认定标准。根据《贷款管理办法》第十七条规定，住房公积金贷款额度的限额标准“不得高于房屋价款或评估现值扣除首付款金额后剩余的价款。房屋价款或评估现值的核查方式和认定标准由南宁公积金中心具体确定”，结合当前房地产市场状况和公积金贷款业务管理需要，对于购买再交易住房，建造、翻建、大修住房，或其他交易价格偏离市场的情形，南宁公积金中心有权明确自住住房的住房价值核定标准，可通过委托受托银行或第三方机构评估等方式核查评估购建住房现值，并以评估现值计算贷款额度。同时，为简化业务办理资料、方便贷款职工，对于建造、翻建、大修自主住房贷款的抵押物价值评估，改由南宁公积金中心委托相关机构实施（第二十四条）。

　　（八）加大对缴存职工购房需求支持力度，优化公积金贷款首付款比例要求。根据《广西南宁住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款最低首付款比例及新建商品房住房公积金贷款最高额度的通知》（南金管规〔2024〕1号）《关于支持缴存人购买保障性住房和进一步加大对缴存人租房需求支持力度的通知》（南金管〔2024〕3号）文件要求，统一住房公积金贷款最低首付比例为20%，不再区分首套房和第二套住房公积金贷款首付比例；明确购买配售型保障性住房的最低首付款比例为15%（第二十五条）。

　　（九）加强对借款申请人还款能力核查，完善对借款申请人还款能力认定规则。明确借款申请人月收入以住房公积金缴存基数为参考依据，当借款申请人存在缴存情况与其职业、职务、年龄等不相匹配、异常调整缴存基数或缴存单位等情况时，南宁公积金中心可进一步核实借款申请人收入并综合认定月收入。同时，对借款申请人贷款月还款额的认定主要考虑中长期贷款负债情况，对于其短期贷款、大额信用卡透支情况要求结清后方可申请贷款（第二十六条、第二十七条）。

　　（十）根据《贷款管理办法》第四章相关规定，结合业务实际及贷后风险防控要求，修改完善贷款担保相应内容，明确专业担保机构提供担保时应具备的条件要求（第四章内容）。

　　（十一）根据《贷款管理办法》第五章相关规定，结合我市房地产市场当前状况和工作实际，完善贷款项目贷前调查规定，按照借款申请人拟购建住房的不同房屋类型，明确住房公积金贷款项目的条件要求、贷前调查的审核内容和提交资料等规定（第五章内容）。    

　　（十二）结合贷款业务实操，完善建造、翻建、大修自住住房的申请要求、办理时限、贷款用途材料等内容（第五十六条、第五十七条、第六十条）。

　　（十三）完善贷款发放核查要求。明确借款申请人在贷款放款前发生可能影响其偿还贷款本息能力或危及南宁公积金中心债权的重大变化情况的告知义务；明确贷款发放前南宁公积金中心有权不予发放贷款并解除借款合同的情形（第七十五条、第七十六条）。

　　（十四）根据贷款业务发展需要，完善贷后变更事项管理规定。为方便借款人根据自身情况选择提前划款，调整申请提前还款的办理时限、申请次数及提前部分还款金额的要求；明确变更贷款期限的情形、申请条件、审核要求；明确变更抵押人的情形（第八十条、第八十五条至第八十八条、第九十条）。

　　（十五）根据《贷款管理办法》调整或增加《贷款实施细则》的部分条文内容，以适应业务管理要求。增加贷款期限应小于抵押物剩余使用年限（第二十九条）；完善住房公积金贷款利率的相关表述（第三十条）；按照购建住房的不同类型，细化公积金贷款办理时限、贷款用途材料要求，完善首付款材料、收入材料要求（第五十七条、第六十条、第六十一条、第六十二条）；增加异地缴存职工和曾在异地缴存的借款申请人须提供异地缴存使用证明以及增加证明开具方式（第六十五条）；按照“高效办成一件事”有关工作要求及部门数据共享情况，增加借款申请人应授权的其他事项内容（第六十九条）；完善逾期贷款处置措施（第九十三条、第九十四条）。

　　三、相关问题解答

　　（一）在南宁公积金中心申请住房公积金贷款的对象有哪些？

　　答：在南宁公积金中心正常缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请公积金贷款。异地缴存人、自愿缴存人按照广西南宁公积金管委会和南宁公积金中心出台的住房公积金异地个人住房贷款业务、自愿缴存人员住房公积金贷款业务的具体规定执行。

　　（二）申请公积金贷款时，对借款申请人的年龄要求是什么？

　　答：申请公积金贷款时，借款申请人的年龄应在18周岁至法定退休年龄之间。法定退休年龄，按照《全国人民代表大会常务委员会关于实施渐进式延迟法定退休年龄的决定》《国务院关于渐进式延迟法定退休年龄的办法》及其他相关文件的规定执行，即男性逐步调整为63周岁，女性逐步调整为58周岁。职工弹性延迟退休或符合其他延迟退休规定的，按所在单位出具的情况说明审核认定。

　　（三）住房公积金贷款套数如何认定？

　　答：南宁公积金中心按照借款申请人拟购建住房所在县（市、区）的住房套数以及在全国范围内使用住房公积金贷款次数的情况来认定公积金贷款套数。例如，借款申请人在南宁市青秀区购买首套住房，在全国范围内未使用过公积金贷款，无论其在南宁市除青秀区的其他城区或县区是否有住房，均认定为购建首套住房，执行首套房公积金贷款政策。

　　（四）如何理解“借款申请人和共同申请人不属于同一家庭的，住房套数按借款申请人和共同申请人各自所在家庭名下住房套数和公积金贷款次数合并计算”？

　　答：例如，甲与其父亲乙共同购买一套住房，甲作为借款申请人，乙作为共同申请人，那么甲乙二人不属于同一家庭。在核定贷款套数时，应将甲所在家庭名下的住房套数与乙所在家庭名下的住房套数合并计算，并将甲所在家庭与乙所在家庭在全国范围内使用住房公积金贷款的次数也合并计算。如甲家庭名下无住房且没有使用过住房公积金贷款，但乙家庭名下无房但已使用过一次住房公积金贷款，那么甲乙共同申请住房公积金贷款将执行第二套房公积金贷款政策。

　　（五）按照调整后的贷款额度计算公式，住房公积金贷款额度如何计算？

　　答：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。

　　例如，职工按第二套房公积金贷款政策申请住房公积金贷款的，在申请贷款时个人账户余额为3万元，缴存余额倍数调整为20，连续缴存时长为7个月，对应的缴存时间系数调整为0.8，目前南宁公积金中心的风险防控系数是1，那么该职工可以申请到的最高贷款金额是48万。

　　每笔公积金贷款的可贷额度按上述计算公式计算后还需根据按照广西南宁公积金管委会规定的公积金贷款最高额度、房屋价款或评估现值、首付款金额、还贷能力系数、信用状况等规定综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定。

　　（六）申请公积金贷款时，借款申请人有其他负债情况，如何核定借款申请人的贷款月还款额？

　　答：对贷款月还款额的认定主要考虑借款申请人（含共同申请人）的中长期贷款负债情况，对于短期贷款、大额信用卡透支情况要求结清后方可申请贷款。中长期贷款指贷款期限为一年以上的各类型贷款，常见的如购车贷款、装修贷款、消费分期贷款、经营贷款、住房贷款、助学贷款等。短期贷款指贷款期限在一年以内的各类型贷款，主要包括花呗、借呗等网络渠道信用贷款、银行信用贷款及信用卡分期、消费分期等。

（七）贷款偿还期间，如果借款人想要申请延长贷款期限，应该满足哪些条件要求？

答：借款人在当前贷款未逾期的情况下，如出现失业、收入明显下降、本人或其有抚养关系的直系亲属患有重大疾病或遭受重大伤害需支付大额医疗费用等情况，致使其无力按期足额偿还借款本息，但是还款意愿良好，可以申请延长贷款期限。同时，申请延长贷款期限，还应符合贷款期限的相关规定，有担保人的还应征得该笔贷款全部担保人的同意。

　　（八）夫妻共同申请公积金贷款，离异后双方约定所购房屋归属，是否可以在不结清公积金贷款的情况下变更抵押人？未取得房屋的另一方是否可以再次申请公积金贷款？

　　答：夫妻共同申请住房公积金贷款，意味着二人均已享受住房公积金贷款政策，离异后无论所购房屋如何分配，二人作为该次公积金贷款的借款人，均不可免除住房公积金贷款的还款义务，在该次公积金贷款未结清之前，不可以变更抵押人，双方也不可以再次申请公积金贷款。结清后再次使用公积金贷款的，前一次公积金贷款记录计入贷款使用次数。

　　（九） 2025年4月1日前已受理但尚未发放的住房公积金贷款，在《贷款实施细则》出台后能否按《贷款实施细则》的政策规定执行？

　　答：《贷款实施细则》自2025年4月1日起实施。住房公积金贷款申请受理日在2025年4月1日及以后的，按本《贷款实施细则》执行；在2025年4月1日前已受理的住房公积金贷款申请，按原贷款规定执行。

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