南宁商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行办法政策解读

　　一、政策制定背景

　　为进一步规范我市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）管理，妥善解决我市缴存人因无法使用住房公积金贷款购买自住住房而产生的历史遗留问题，切实减轻缴存人住房贷款压力，发挥住房公积金制度支持保障作用，根据《南宁住房公积金管理办法》《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》《南宁市个人自愿缴存使用住房公积金实施办法（修订）》等规定，结合业务管理实际情况，广西南宁住房公积金管理委员会印发了《南宁商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行办法》（以下简称《商转公贷款暂行办法》），旨在优化完善我市商转公贷款政策规定，满足我市缴存人商转公贷款需求，规范业务管理，有效防范贷款风险。

　　二、相关问题解答

　　（一）商转公贷款的对象包括哪些？

　　商转公贷款对象为南宁公积金中心缴存住房公积金的单位在职职工和自愿缴存人，且在原商业贷款发放当月已在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金，即不包含异地缴存人；同时借款申请人须是原商业贷款的借款人和贷款住房产权人。

　　例1：借款申请人A于2022年12月在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金，后因离职于2024年2月停缴住房公积金，又于2025年6月重新就业恢复缴存住房公积金，现已连续正常缴存住房公积金满10个月，A在2023年2月在南宁市购买自住住房并办理商业贷款，该笔商业贷款于2023年3月发放，借款申请人A属于商转公贷款对象。

　　例2：借款申请人B于2025年6月在南宁公积金中心开户并连续正常缴存至今，其配偶C为南宁公积金中心自愿缴存人，于2024年4月开户并连续正常缴存至今，B和C在婚后于2024年1月在南宁市购买自住住房并办理商业贷款，C为该笔商业贷款的共同借款人，该笔商业贷款于2024年4月发放，借款申请人C属于商转公贷款对象。

　　例3：借款申请人D于2023年3月在南宁公积金中心开户，并于2023年5月开始正常缴存住房公积金至今，D在2023年3月购买在南宁市自住住房并办理商业贷款，该笔商业贷款于2023年4月发放，借款申请人D在商贷发放当月未能正常缴存住房公积金，不属于商转公贷款对象。

　　例4：借款申请人E于2022年2月在南宁公积金中心开户并连续正常缴存至今，其配偶F为异地住房公积金缴存职工，E和F在婚后于2023年6月在南宁市购买自住住房并于当月办理商业贷款，该笔商业贷款于2023年8月发放，借款申请人E属于商转公贷款对象，其配偶F应作为共同借款人计算收入参与贷款还款，但其缴存余额不能参与计算贷款额度。

　　（二）借款申请人申请商转公贷款有哪些条件？

　　申请商转公贷款的，原商业贷款用途应为购买自住住房，其他各类非购房类型的商业性贷款如车位贷款、装修贷款均不能办理商转公贷款；申请商转公贷款时原商业贷款所购住房已办理不动产权证或房屋所有权证；不存在除原商业住房贷款抵押以外的其他权利限制，可以正常设定商转公抵押权；原商业贷款尚未结清且取得原商业贷款银行的提前结清贷款同意。满足上述基础条件的同时还应符合南宁公积金中心现行有效的贷款条件，如房屋套数认定、贷款额度、贷款期限、首付比例、还款比例等。

　　（三）商转公贷款分为哪几种模式？

　　商转公贷款业务包含“第二顺位抵押登记”和“非顺位抵押登记”两种模式：1.“第二顺位抵押登记”是指借款申请人申请商转公贷款时，在原商业贷款未注销抵押登记的情况下，由办理商转公贷款业务的受委托银行（以下简称受托银行）在不动产登记部门为该笔商转公贷款办理该住房的第二顺位抵押登记，借款申请人无需自筹资金结清原商业贷款。待商转公贷款发放后，注销原商业贷款抵押登记，商转公贷款所对应的第二顺位抵押自动上升为第一顺位抵押。2.“非顺位抵押登记”是指借款申请人申请商转公贷款时，经南宁公积金中心审批同意，受托银行通知借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款；原商业贷款银行注销原抵押登记后，再由受托银行到不动产登记部门为该笔商转公贷款办理第一顺位抵押登记。

　　（四）可办理第二顺位抵押登记的商转公贷款银行有哪几家？

　　南宁公积金中心正积极拓宽第二顺位抵押登记商转公贷款银行范围，目前已正常开办住房公积金贷款业务的受托银行均可受理，具体商业银行名单由南宁公积金中心在商转公贷款业务正式开展前向社会公布。

　　（五）原商业贷款中如已包含有车位贷款、装修贷款的，在办理商转公时如何计算可申请额度？

　　根据南宁公积金中心现行有效的住房公积金贷款政策，商转公贷款可申请最高贷款额度不超过商业贷款剩余本金，且商转公贷款金额不支持用于购买车位、支付住房精装款等其他非购房贷款。南宁公积金中心在审批借款申请人最高可贷额度时，将按实际情况扣减非购房贷款部分剩余本金，无法明确核算出非购房贷款部分剩余本金的，按原商业贷款金额用途的组成比例进行扣减。商转公贷款发放时，非购房贷款部分剩余本息由借款申请人自筹结清。

　　例1：借款申请人G购买精装商品房时在银行办理商业贷款，共计贷款100万元，其中购房贷款金额为80万元，捆绑精装贷款部分金额为20万元，上述贷款金额在银行视为同一笔贷款进行还款。目前该笔贷款共计剩余本金为90万元，G申请商转公贷款时最高可申请购房贷款90万元的80%，即公积金贷款最高可申请额度为72万元，商业贷款中剩余的精装贷款本金由G自行结清。

　　例2：借款申请人H购买商品房时在银行办理商业贷款，共计贷款100万元，其中购房贷款金额为80万元，捆绑车位贷款金额为20万元，上述贷款金额在银行视为两笔贷款进行还款，但都以该套商品房作为抵押物设定。目前该笔贷款购房贷款剩余本金为60万元，车位贷款剩余本金为5万元，H申请商转公贷款时最高贷款额度为60万元。且因为车位贷款的抵押设定影响商转公贷款的第二顺位抵押办理，H在申请商转公贷款后还需自筹结清车位贷款剩余本息。

　　上述举例中关于商转公贷款最高贷款额度还应符合南宁公积金中心现行有效的住房公积金贷款政策中关于贷款额度计算的相关规定。

　　（六）为什么本次恢复办理商转公贷款业务，要求贷款发放时借款人已经在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金？

　　为确保商转公贷款业务能够持续、稳定开展，保障住房公积金提取等业务的正常开展，预防资金流动性风险，鉴于当前南宁公积金中心住房公积金资金总量无法完全满足我市商转公贷款业务的整体需求，本次恢复商转公贷款业务将优先聚焦于满足我市住房公积金缴存人因房地产市场客观条件限制等历史原因，在购买自住住房时未能使用住房公积金贷款的迫切需求，助力减轻这一缴存群体的商业贷款还款压力。本次出台的商转公暂行办法有效期设定为1年，待暂行办法实施期满后，南宁公积金中心将依据业务实际开展状况以及资金运用情况，经全面综合评估后再对后续政策作出科学合理的调整与优化。

　　相关信息：南宁商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行办法